在魁北克购房后涉及瑕疵的法律问题

在魁北克购房后涉及瑕疵的法律问题

在涉及地产的法律纠纷与争议中，房屋隐藏性缺陷（vice cache）是个十分常见的问题，随着地产买卖交易的日益增多，类似的纠纷案件预计还会增加。

隐藏性缺陷指的是在买卖交易完成后，买方发现房屋存在缺陷或问题，而这类问题，买房自己在验房时无法发现。卖方则由于没有事先察觉，或者是担 心导致售价降低，没有披露这些隐藏性缺陷。

为了保护买方利益，《魁北克民法典》（Civil code of Quebec）第1726条做出规定，卖方必须对买房购置的房产提供质保。

在你打算购置房产时，应该意识到，作为一个正常的、负责任的买家，查清房屋的状况和问题，是你的义务。在这个环节上多花些心思，可以避免将来 陷入更大的麻烦，特别是避免因房屋的隐藏性缺陷而导致法律诉讼。

特别注意的是，买方在检查房屋时的粗心大意，并不能成为日后发生法律纠纷时的有利藉口。法律保护的是已经尽心尽力检查过房屋的买方的权益。

因此，我们强烈建议，在购置地产前，请专业人士对房屋进行评估。

如何确定房屋“隐藏性缺陷”？

那么，房屋的隐藏性缺陷在法律意义上是如何界定的呢？

第一，该缺陷是在买方购房时已经存在了，在签订购房合同之后才被发现的。而且，正常情况下买方无法用肉眼观察出该缺陷。

举例说明，A先生购买的房屋存在隐藏性缺陷，法庭不是根据A先生是否看到或知道这个缺陷来判案，而是以他是否应该发现这个缺陷来作为依据，法 官将根据一个正常人是否应该发现这个问题，来判定A先生的房屋缺陷是否属于隐藏性缺陷。

从这个例子中，可以看出买方是否尽心尽力地检查房屋的缺陷或隐患是 非常重要的，特别是在没有专业人士帮助的情况下。

第二，房屋的缺陷，对于一个谨慎的买家或者验屋师来说，不是表面可见的，在买房前实施常规的、非破坏性的检查时无法发现的。

第三，该缺陷是否会影响买家购买该房屋的决定，也就是说，如果买家事先获悉了这个缺陷，就不会购买该房产，或者不会以这个价格购买该房产，这种缺陷即属于隐藏性缺陷。

在法律诉讼中，买家将负责举证，自己如果事先知道这个缺陷，将不会购买该房屋。

在法庭上，买家欲使法官认定房屋问题属于隐藏性缺陷，则必须呈交上述3个方面的证据。

此外，法庭会把买家在检查房屋时的认真程度作为考量的因素之一。如前所述，买家的粗心大意是不能作为隐藏性缺陷的辩护理由。具体来说，法官会考量买家在房屋检查方面的经验和专长，还要看买家在购房前检查房屋的尽力程度，例如是否谘询过专业人士的意见。

另外，法庭还会衡量买家在买房时，是否有理由认为该房屋存在某些方面的隐藏性缺陷。如果法庭认定买家应该有理由认为该隐藏性缺陷存在，那么法官会认定为买家粗心大意，没有寻求专业人士的建议。

还有一个很重要的考量因素，是卖家在交易前的态度。卖方出于疏忽没有向买家告知有关房屋的重要信息，将承担责任。在这种情况下，卖方不能把责任推卸为买家的疏忽。

发现隐藏性缺陷后怎么办？

如果购房后不幸发现了隐藏性缺陷，该如何处理？第一步，立即联系熟知地产法律的专业律师，这样可以获得最大限度维护自己的权益的机会。

按照法律规定，买方必须在发现隐藏性缺陷后的6个月之内通知卖方。超过6个月后才通知卖方，诉讼极可能失效。通知必须采用书面形式，内容指明 卖方未履行应尽的告知房屋状况的义务。通知书的主要目的，是给卖方一个机会，在事件演变成法律诉讼之前，由卖方将问题解决。还要注意的是，在向卖方发出通 知要求其解决问题之前，买家不要做任何修补工作。以下一种情况例外，该房屋问题很急迫，必须马上进行维修，即使没有发出通知信也可以进行。如果需要进行法 律诉讼，必须在发现隐藏性缺陷后的三年向法院提起。